Sentenza 1374/2024 della Corte di Cassazione del 21 ottobre 2024
La risoluzione dei contratti di locazione degli immobili assegnati in sostituzione del pagamento nella fase di liquidazione di una procedura di insolvenza viene portata davanti alla Corte Suprema.
La controversia è sorta a seguito della dichiarazione di fallimento di un “impresa edile, proprietaria di diversi appartamenti che aveva dato in locazione, sebbene i contratti di locazione non fossero registrati al catasto. Nel corso della liquidazione fallimentare, gli appartamenti sono stati assegnati in subordine a un” altra società, che li ha poi venduti a un terzo che ha presentato una richiesta di sfratto nei confronti degli inquilini. Sebbene la richiesta sia stata respinta in primo e secondo grado, ritenendo applicabile al caso l “articolo 14 della Legge sulle locazioni urbane (LAU, come modificata dalla Legge 4/2013, del 4 giugno), in base al quale gli inquilini avrebbero un titolo equo per continuare a detenere l” immobile, l “Alta Corte ha accolto l” appello, accogliendo la richiesta e ordinando lo sfratto dei convenuti.
La Suprema Corte ha delimitato la questione controversa stabilendo se l’acquisto degli immobili nell’ambito della procedura di insolvenza mediante dilazione di pagamento debba essere incluso nei casi contemplati dall’articolo 13.1 LAU, senza che tale elenco abbia carattere esaustivo, o se, al contrario, si debba tener conto delle disposizioni dell’articolo 14 della stessa legge. Il primo, intitolato“Cessazione del diritto del locatore“, stabilisce che i contratti di locazione si risolvono se durante la loro durata viene esercitato un recesso convenzionale, viene aperta una sostituzione fiduciaria, ha luogo un’alienazione forzata a seguito di un pignoramento ipotecario o di una sentenza del tribunale o viene esercitato un diritto di opzione di acquisto. Da parte sua, l’articolo 14 LAU prescrive che l’alienazione dell’abitazione in affitto non dà luogo all’estinzione dei contratti di locazione .
In questo senso, la Corte Suprema, nella sua prima sentenza in materia, indica che quando l’articolo 13.1 LAU parla di cessazione del diritto del locatore, si deve intendere che si riferisce alla“scomparsa dal patrimonio del locatore, per atto o negozio giuridico non dipendente dalla sua volontà, del diritto che ha reso possibile la locazione e la sua conseguente entrata nel patrimonio giuridico di un terzo“. Di conseguenza, il contratto di locazione si risolve non solo nei casi espressamente previsti da tale disposizione, ma in tutti i casi in cui il locatore perde il suo diritto sul bene per un atto o un negozio giuridico che sfugge al suo controllo.
Di conseguenza, l’Alta Corte ritiene che la dilazione di pagamento, ora inclusa nell’articolo 211 del testo rivisto della Legge sull’insolvenza e, in precedenza, nell’articolo 155.4 della Legge sull’insolvenza, debba essere inclusa nell’articolo 13.1 LAU. Questo perché tale trasferimento deve essere assimilato all’alienazione forzata derivante da un pignoramento, in quanto si tratta di un trasferimento di beni nell’ambito di un processo universale, che la legge sull’insolvenza considera una forma di realizzazione, sinonimo di procedura di acquisto forzato, soprattutto nel caso di un trasferimento con approvazione giudiziaria.
Seguendo la dottrina esposta dalla Corte Suprema in questa sentenza, ci si chiede se l’articolo 13.1LAU possa essere applicato anche ad altri casi di realizzo di immobili locati nell’ambito della liquidazione fallimentare, come, ad esempio, la vendita diretta o l’asta stragiudiziale, in cui il diritto del locatore si estingue anche senza sua colpa. In tal caso, non sembra irragionevole ritenere che i contratti di locazione non registrati si estinguano se le abitazioni escono dal patrimonio del debitore insolvente in questo modo.
Area Ristrutturazione, Insolvenza e Situazioni Speciali
